Was die Mietrechtsreform 2026 wirklich ändert
Am 8. Februar 2026 hat das Bundesjustizministerium (BMJV) unter Justizministerin Stefanie Hubig den Referentenentwurf zum "Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete" veröffentlicht — kurz: Mietrecht II. Am 29. April 2026 hat das Bundeskabinett den Regierungsentwurf beschlossen. Verabschiedung im Bundestag noch vor der Sommerpause 2026 ist nicht mehr realistisch — Inkrafttreten erwartet H2/2026 oder Anfang 2027.
Die Reform betrifft drei Hebel, die Investoren bislang systematisch genutzt haben: Indexmieten, Kurzzeitvermietung und Möblierungszuschläge. Wer 2026 noch nicht reagiert hat, sollte das jetzt tun.
Hebel 1: Indexmiet-Deckelung
Die geplante Neuregelung (§ 557b Abs. 4 BGB-E) sieht vor: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (Landesverordnung nach § 201a BauGB) darf die jährliche Indexmiet-Erhöhung 3,5 Prozent nicht überschreiten. Der Regierungsentwurf vom 29. April 2026 diskutiert teilweise auch eine Schwelle von 3,0 Prozent — die finale Festlegung steht noch aus.
Für Bayern bedeutet das konkret: München, Nürnberg, Augsburg, Regensburg und weitere Gemeinden auf der Landesliste angespannter Wohnungsmärkte fallen unter die Deckelung. Wer dort Indexmietverträge nutzt, kann die Inflation nicht mehr 1:1 weitergeben — das ist eine echte Renditeschmälerung, wenn die Inflation über 3,5 Prozent steigt.
Was das für bestehende Verträge bedeutet
Die Deckelung soll auch für Bestandsverträge gelten, allerdings nach Auslegung der Kanzlei KPMG-Law nur dann, wenn die Erhöhungs-Mitteilung dem Mieter nach Inkrafttreten der Landesverordnung zugeht. Wer noch vor Inkrafttreten eine Anpassung schickt, kann unter Umständen die volle Indexsteigerung durchsetzen — die Rechtslage hierzu ist aber noch nicht abschließend geklärt.
Reaktionen
Haus & Grund Bayern und ZIA kritisieren die Reform als Eingriff in laufende Verträge und als renditeschmälernd für Investoren. Der Deutsche Mieterbund begrüßt die Maßnahme. Beide Seiten lobbyieren intensiv — die finale Fassung kann von den aktuell zitierten 3,0–3,5 Prozent noch abweichen.
Hebel 2: Kurzzeitvermietung wird eingeschränkt
Die geplante Neufassung von § 549 BGB definiert Mietverträge "zum vorübergehenden Gebrauch" klar: zulässig sind sie nur bis zu einer Dauer von 6 Monaten. In Ausnahmefällen kann auf insgesamt 8 Monate verlängert werden. Längere Verträge fallen automatisch unter das volle Mieterschutzregime — inklusive Mietpreisbremse und Kündigungsschutz.
Das trifft vor allem zwei Geschäftsmodelle hart:
- Boardinghouses und Apartmenthotels, die länger als 8 Monate vermieten: müssen ihre Verträge umstellen oder das Modell aufgeben.
- Möblierte Vermietung an Berufspendler mit 9- bis 12-Monats-Verträgen: nicht mehr möglich als kurzzeitige Sondernutzung — wird zum regulären Mietvertrag mit allen Schutzrechten.
Wer das Geschäftsmodell "Vermietung an digitale Nomaden, Berufspendler, Projekt-Mitarbeiter" bislang erfolgreich gefahren ist, muss strukturell umdenken.
Hebel 3: Möblierungszuschlag mit harter 1-Prozent-Regel
Das ist die Reform mit dem größten Praxis-Impact: Der Referentenentwurf zu § 556d Abs. 1 BGB-E definiert konkret und im Wortlaut zitierbar: "Der Möblierungszuschlag darf monatlich höchstens 1 Prozent des Zeitwertes der überlassenen Möbel im Zeitpunkt der erstmaligen Überlassung an den jeweiligen Mieter betragen. Der Zeitwert ist der Anschaffungspreis der Möbel abzüglich eines Betrags von 5 Prozent für jedes abgelaufene Jahr."
Konkretes Beispiel: Möbel für 8.000 Euro neu gekauft, nach 3 Jahren vermietet. Zeitwert = 8.000 × (1 − 0,15) = 6.800 Euro. Maximal zulässiger Zuschlag = 68 Euro/Monat. Wer bisher 200–300 Euro Aufschlag genommen hat, muss reduzieren oder mit Streit rechnen.
Zusätzlich: Wird der Möblierungszuschlag nicht gesondert ausgewiesen, gilt die Wohnung als unmöbliert — mit allen Konsequenzen für die ortsweise Vergleichsmiete.
Wichtig zur Klarstellung: Eine Faustregel "5 Prozent der Nettokaltmiete" findet sich teilweise in der Entwurfsbegründung als Auslegungshilfe — die maßgebliche Norm ist aber die 1-Prozent-Zeitwert-Regel. Anwaltsportale wie KPMG-Law erwähnen teilweise "10 Prozent" — das ist nicht der korrekte Wert.
Weitere relevante Änderungen
Mietpreisbremse bleibt
Das Bundesverfassungsgericht hat am 8. Januar 2026 die bereits 2025 verlängerte Mietpreisbremse für verfassungskonform erklärt. Sie gilt damit gesichert bis 31. Dezember 2029.
Schonfristzahlung wird ausgeweitet
Die Schonfristzahlung (Mieter zahlt Rückstände nach Kündigung nach und vermeidet damit den Wohnungsverlust) wird ausgeweitet auf ordentliche Kündigungen — bislang galt sie nur bei fristloser Kündigung. Das schwächt die Vermieter-Position bei Räumungen erheblich.
Vereinfachtes Modernisierungsverfahren
Die Wertgrenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren (mit verkürzten Mitteilungsfristen) steigt von 10.000 auf 20.000 Euro. Das ist eine der wenigen Vermieter-freundlichen Änderungen der Reform.
Welche Strategien noch funktionieren
Strategie 1: Normalvermietung mit Mietspiegel-Optimum
Bei sauber kalkulierten Neuvermietungen am Mietspiegel-Maximum (10 Prozent über ortsweise Vergleichsmiete bei sanierten Wohnungen, München aktuell ca. 18 Euro/m²) bleibt Rendite-Potenzial bestehen — auch ohne Möblierungs-Aufschläge.
Strategie 2: Energetische Sanierung als Modernisierungsumlage
Die Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) bleibt bestehen: 8 Prozent der Modernisierungskosten dürfen umgelegt werden, gedeckelt bei 3 Euro/m² über 6 Jahre. Bei energetischer Sanierung (KfW-förderfähig) lohnt sich das besonders, weil die Fördermittel die Kosten reduzieren.
Strategie 3: Neubau mit § 7b EStG
Die geplante Mietrechtsreform 2026 ändert NICHTS an den steuerlichen Hebeln (§ 7b EStG-Sonder-AfA mit 5 Prozent über 4 Jahre, kombiniert mit degressiver AfA 5 Prozent). Neubau-Vermietung bleibt steuerlich der attraktivste Hebel — unabhängig von der Mietrechtsreform.
Strategie 4: Investitionen in B-Standorte außerhalb angespannter Märkte
Indexmiet-Deckelung und Mietpreisbremse gelten nur in angespannten Wohnungsmärkten. Für Investoren mit Diversifikation in andere bayerische Mittelstädte (z.B. Bayreuth, Ansbach, Würzburg-Umland) gilt die Deckelung nicht.
Welche Strategien nicht mehr funktionieren
- Möblierungs-Aufschläge auf Nettokaltmiete: ab Inkrafttreten der Reform unzulässig. Strikt 1 Prozent vom Zeitwert.
- Verträge zum vorübergehenden Gebrauch über 8 Monate: nicht mehr möglich.
- Indexmieten mit aggressiver Steigerung in angespannten Wohnungsmärkten: gedeckelt auf 3,0–3,5 Prozent pro Jahr.
- Kündigung wegen Zahlungsverzug ohne Kulanz: Schonfristzahlung ausgeweitet, Räumung erschwert.
Häufig gestellte Fragen
Wann tritt die Mietrechtsreform 2026 in Kraft?
Wahrscheinlich Ende 2026 oder Anfang 2027. Die Verabschiedung im Bundestag vor Sommerpause 2026 ist unwahrscheinlich; die Bundesrats-Beratung dauert zusätzlich. Investoren sollten ab Mitte 2026 mit der Anwendung rechnen.
Gilt die Reform auch für bestehende Mietverträge?
Teilweise ja. Indexmiet-Deckelung greift bei Erhöhungs-Mitteilungen, die nach Inkrafttreten der Landesverordnung zugehen. Möblierungszuschlag wird ab Inkrafttreten neu bewertet. Kurzzeitvermietungs-Verträge mit Laufzeit über 8 Monate kippen automatisch in Regulärverträge.
Was muss ich als Vermieter konkret tun?
Drei Schritte: (1) Bestandsmietverträge sichten und identifizieren, welche Verträge betroffen sind. (2) Bei Indexmiet-Verträgen prüfen, ob noch vor Inkrafttreten eine Erhöhung sinnvoll ist. (3) Möblierungs-Aufschläge auf 1-Prozent-Zeitwert-Regel umstellen, um spätere Rückforderungen zu vermeiden.
Wirkt sich die Reform auf die Rendite meines Investments aus?
Bei Neuinvestments deutlich weniger als befuerchtet. Bei laufenden Modellen mit Möblierungs-Aufschlägen oder Kurzzeitvermietung kann der Effekt 0,5 bis 1,5 Prozentpunkte Bruttorendite ausmachen. Für seriös kalkulierte Langfrist-Investments ist die Wirkung gering.
Fazit: Die Reform trifft Aufschlags-Modelle — nicht solide Vermietung
Wer 2026 Aufschläge auf Möblierung, Kurzzeit-Verträge oder aggressive Indexsteigerungen zur Renditeoptimierung genutzt hat, verliert mit der Reform den größten Teil dieser Hebel. Wer dagegen solide vermietet — ortsweise Vergleichsmiete plus moderate Aufschläge bei Sanierung — ist kaum betroffen.
Die wichtigsten steuerlichen Hebel (§ 7b EStG, Denkmal-AfA, degressive AfA) bleiben unverändert. Für Investoren mit Langfrist-Horizont ist die Reform unangenehm, aber kein Strategiewechsel-Treiber.
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