Der Referentenentwurf und seine Tragweite
Der Referentenentwurf des Bundesjustizministeriums vom Februar 2026 schließt gleich drei Ertragsmodelle, die jahrelang zum Standard gehörten:
- Indexmieten werden auf 3,5 % pro Jahr gedeckelt
- Kurzzeitvermietungen werden auf 6 Monate begrenzt
- Möblierungszuschläge müssen einzeln nachgewiesen werden
Die wichtige Nachricht: Regulierung schützt Mieter. Strategie schützt Investoren.
Wer jetzt handelt, kann sein Portfolio vorausschauend anpassen. Wer wartet, wird unter ungünstigeren Bedingungen reagieren müssen.
Änderung 1: Indexmieten auf 3,5 % gedeckelt
Das alte Modell
Indexmieten waren die beliebteste Strategie zur inflationsgebundenen Mietanpassung. Viele Investoren setzten Steigerungen von 5–8 % pro Jahr durch — legal, weil an den Verbraucherpreisindex gekoppelt.
Das neue Modell
Harte Obergrenze: Maximal 3,5 % pro Jahr. Gilt auch für bestehende Verträge.
Die Auswirkung
Beispiel bei 100 Wohnungen, Durchschnittsmiete 800 €/Monat:
- Bisherig: 6 % Steigerung → 48 €/Monat pro Wohnung
- Künftig: 3,5 % Steigerung → 28 €/Monat pro Wohnung
- Differenz: 20 €/Monat × 100 Wohnungen = 24.000 € weniger pro Jahr
Bei großen Portfolios ist das ein erheblicher wirtschaftlicher Schlag.
Änderung 2: Kurzzeitvermietung auf 6 Monate begrenzt
Das alte Modell
Airbnb und Co. als High-Yield-Modell: Tagesmieten von 80–150 € → jährliche Brutto-Rendite von 30–50 %.
Das neue Modell
Maximal 6 Monate Kurzzeitvermietung pro Jahr. Danach muss die Wohnung dem regulären Mietmarkt zur Verfügung stehen.
Die Auswirkung
- Aus 40 % Rendite wird schnell ein 20-%-Modell
- Nach 6 Monaten: Leerstand oder reguläre Mietpreise
- Für reine Airbnb-Portfolios ist das ein Geschäftsmodell-Problem, nicht nur ein Rentabilitätsproblem
Änderung 3: Möblierungszuschläge nachweispflichtig
Das alte Modell
Pauschale Möblierungszuschläge von 15–30 % auf die Nettomiete — oft ohne belastbare Nachweise.
Das neue Modell
Jeder Euro muss einzeln nachgewiesen werden:
- Sofa → Rechnung im Portfolio
- Küche → Dokumentation erforderlich
- Gilt rückwirkend für bestehende Verträge
Die Auswirkung
- Bei 1.000 € Nettomiete und 20 % pauschaler Zuschlag: 200 €/Monat gefährdet
- Über 5 Jahre Rückzahlungspflicht: schnell 12.000 € Rückerstattung
- Mieter werden das einklagen
Was jetzt zu tun ist — Action Items
1. Mietverträge prüfen
Identifizieren Sie sofort:
- Verträge mit Indexmietklauseln über 3,5 %
- Möblierte Wohnungen ohne vollständige Dokumentation
- Einheiten in Kurzzeitvermietung
Diese Verträge vor Inkrafttreten anpassen.
2. Ertragsrechnung aktualisieren
Ihre aktuelle Renditekalkulation ist obsolet. Neu berechnen:
- Indexmietpotenzial auf 3,5 % senken
- Kurzzeitvermietungen auf 50 % des heutigen Potenzials reduzieren
- Möblierungszuschläge nur für nachgewiesene Möbel einkalkulieren
Immobilien, die unter den neuen Bedingungen unwirtschaftlich werden → zeitnah verkaufen, nicht später mit Abschlag.
3. Portfolio-Strategie absichern
Priorisierung:
- Kurzzeitvermietung: Auf Dauermiete umstellen oder verkaufen
- Möblierte Wohnungen: Dokumentieren oder Kosten senken
- Hohe Indexmiet-Klauseln: Vor 2026 neu verhandeln
Strategien, die jede Reform überstehen
Neubau mit degressiver Abschreibung
Neue Wohnungen sind nicht an Mietpreisbremse gebunden. Vorteile:
- Marktgerechte Vermietung möglich
- Degressive Abschreibung 5–10 % pro Jahr
- Resistent gegen Regulierung
Eine Neubau-Wohnung für 400.000 € mit 40.000 € Abschreibung im Jahr 1 ist eine fundamentalere Rendite-Komponente als jede Indexmiete.
Gewerbemix statt reines Wohnportfolio
30 % Gewerbe + 70 % Wohnmiete = besseres Risikoprofil als 100 % Wohnmiete.
Gewerbe-Mietverträge sind von der Wohnmiet-Regulierung nicht betroffen.
Eigennutzungsoption im Portfolio
Eine Wohnung, die als Kapitalanlage unwirtschaftlich wird, kann zur Eigennutzung umgewidmet werden. Das ist ein Optionswert, den die Reform nicht wegnehmen kann.
Die historische Perspektive
Die letzten 20 Jahre Mietrecht = kontinuierliches Schließen von Lücken:
- 2005–2010: Nebenkostenabrechnung strenger reguliert
- 2015: Mietpreisbremse eingeführt
- 2020: Mietenspiegel stärker bindend
- 2026: Indexmieten gedeckelt, Kurzzeitmieten limitiert, Möblierung dokumentationspflichtig
Das Muster ist klar: Jede Reform schließt das, was vorher "noch legal" war. Investoren, die auf Lücken setzen, machen einen fundamentalen Fehler.
Strategie schlägt Taktik — immer.
Häufig gestellte Fragen
Gilt die 3,5-%-Obergrenze auch für bestehende Verträge?
Ja. Keine Übergangsfrist. Alte Verträge mit höheren Klauseln werden sofort auf 3,5 % limitiert.
Was passiert mit undokumentierten Möblierungszuschlägen?
Mieter können rückwirkend Rückerstattung fordern. Risiko ist real und zeitlich unbegrenzt. Sofort dokumentieren: Fotos, Rechnungen, Wartungsnachweise.
Ist Kurzzeitvermietung noch rentabel?
Ja — aber nur als Teilstrategie. Ein Mix aus 60 % Dauermiete + 40 % Kurzzeitmiete (6-Monats-Modell) kann funktionieren. Reine Airbnb-Portfolios müssen umgestellt werden.
Sollte ich mein Portfolio verkaufen?
Nein — aber restrukturieren. Verkauf nur bei Einheiten, die unter neuen Bedingungen unwirtschaftlich sind. Für die meisten Positionen ist Restrukturierung besser als Verkauf.
Wann tritt die Reform in Kraft?
Referentenentwurf seit Februar 2026. Verabschiedung erwartet im 2. Halbjahr 2026, Inkrafttreten Ende 2026 oder Anfang 2027. Nicht auf das finale Datum warten — jetzt anpassen.
Fazit: Strategie vor Taktik
Das Zeitalter der maximalen Ertragsoptimierung im regulierten Wohnungsbestand ist vorbei. Kein Grund für Pessimismus — aber ein klarer Handlungsauftrag.
Die nächsten Schritte:
- Diese Woche: Mietverträge prüfen — Indexklauseln, Möblierung, Kurzzeitmieten identifizieren
- Diese Woche: Neue Ertragsrechnung — was rentiert sich noch?
- Diese Woche: Portfolio-Anpassung starten — umstellen, verkaufen oder neubewerten
Die Mietrechtsreform kommt nicht überraschend. Wer jetzt handelt, handelt mit Vorlauf. Und Vorlauf ist die wertvollste Ressource in einer regulierten Immobilienwirtschaft.
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