München gilt seit Jahren als einer der gefragtesten Immobilienmärkte Deutschlands – und das trotz hoher Kaufpreise. 2025 zeigt sich der Markt im Umbruch: Preisrückgänge in bestimmten Segmenten, stabile Mieten und eine anhaltende Angebotsknappheit schaffen neue Chancen für kluge Investoren.
In diesem Artikel erfährst du, wo sich der Einstieg in den Münchner Immobilienmarkt aktuell lohnt, wie sich die Preise entwickelt haben und welche Stadtteile das beste Renditepotenzial bieten.
1. Marktüberblick: Zahlen & Fakten 2024/2025
- Neubauwohnungen: –7 % Preisrückgang
- Bestandswohnungen: –2 %
- Einfamilien- & Doppelhaushälften (Bestand): –10 %
Investment-Tipp: Rückgänge bei Neubauten und Häusern können Einstiegschancen für Kapitalanleger bieten, besonders in wachstumsstarken Randlagen.
2. Angebotsknappheit: Warum die Preise nicht einbrechen
Trotz Preisrückgängen bleibt das Angebot knapp:
- Nur 6 500 fertiggestellte Wohnungen in 2024 statt des Ziels von 8 500.
- Bauüberhang von 30 000 genehmigten, aber nicht gebauten Wohnungen.
- Baurecht für nur 1 030 Wohnungen statt der geplanten 4 500.
Fazit für Investoren: Die geringe Neubautätigkeit dürfte den Preisdruck langfristig hochhalten – besonders in zentralen und beliebten Lagen.
3. Preisatlas: Wo München für Investoren erschwinglicher wird
Günstigere Stadtteile (Bestand)
- Moosach/Fasanerie-Nord: 4.900 – 10.800 €/m²
- Aubing/Neuaubing/Lochhausen: 5.000 – 9.900 €/m²
- Allach/Untermenzing: ab 5.300 €/m²
- Berg am Laim, Großhadern/Hadern: ab 5.400 €/m²
Hochpreisige Lagen (Bestand)
- Nymphenburg & Gern: 7.400 – 15.500 €/m²
- Schwabing/Schwabing West: 6.800 – 19.100 €/m²
Rekordpreise im Neubau
- Haidhausen: bis 32.700 €/m²
- Maxvorstadt: bis 30.500 €/m²
- Bogenhausen: 27.800 €/m²
- Glockenbachviertel: 26.500 €/m²
4. Mietmarkt: Stabile Einnahmequellen für Kapitalanleger
- Neubauwohnungen: 22 – 30 €/m²
- Günstige Neubau-Mieten: Aubing, Neuaubing, Lochhausen, Riem ab 20 €/m²
- Top-Lagen: Neuhausen 41,40 €/m², Bogenhausen 40,10 €, Isar-/Ludwigsvorstadt 39,60 €
- Bestandswohnungen: ab 16 €/m², in der Altstadt bis 39,80 €/m²
Renditepotenzial: In Lagen mit steigender Mietnachfrage (Uni-Nähe, gute ÖPNV-Anbindung) können auch höhere Kaufpreise durch stabile Mieteinnahmen ausgeglichen werden.
5. Häuser & Reihenobjekte: Nischenchance für Investoren
- Einfamilienhäuser: Ø 1,12 Mio. € (Bestand), 1,35 Mio. € (Neubau)
- Doppelhaushälften: Angebot +17 % Neubauten, teils attraktive Lagen
- Reiheneckhäuser: +42 % Angebot, Neubauten sogar +66 % – Einstiegspreis ab ca. 845.000 €
6. Handlungsempfehlung für Immobilieninvestoren in München
- Randlagen mit Potenzial: Moosach, Aubing, Berg am Laim – günstigere Einstiegspreise, gute Infrastruktur, steigende Nachfrage.
- Mietrendite statt kurzfristiger Spekulation: Fokus auf Lagen mit hoher Vermietungsquote.
- Neubauprojekte mit Preisrückgang nutzen – insbesondere bei Fördermöglichkeiten (KfW).
- Bestandsobjekte mit Modernisierungspotenzial: Zusätzliche Wertsteigerung durch Renovierungen.
Fazit
Trotz hoher Preise bleibt München für Immobilieninvestoren spannend. Selektives Einkaufen, Fokus auf Mietrendite und zukunftssichere Lagen sind der Schlüssel, um auch 2025 solide Renditen zu erzielen. Wer jetzt einsteigt, profitiert von Preisrückgängen in einigen Segmenten – und von einer langfristig knappen Angebotssituation.