QNG in einem Satz
Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) ist seit dem 21. April 2022 die maßgebliche Voraussetzung für die höchste KfW-Neubauförderung (Programme 297 und 298) und für die volle Sonder-AfA-Nutzung nach § 7b EStG. Wer 2026 in Neubau-Vermietung investieren will und den vollen Steuer- und Förderhebel nutzen will, kommt um QNG nicht herum.
Vergeben wird das Siegel vom Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) über akkreditierte Zertifizierungsstellen (DGNB, BNB, NaWoh, BiRN).
QNG-PLUS vs. QNG-PREMIUM
Es gibt zwei Stufen mit unterschiedlich strengen Anforderungen:
- QNG-PLUS: Standard-Stufe, deckt die Anforderungen für KfW-Förderung ab.
- QNG-PREMIUM: Erweiterte Anforderungen, höhere Punktzahl in Nachhaltigkeit-Kategorien.
Für die KfW-Förderung (297/298) und die Sonder-AfA § 7b EStG reicht QNG-PLUS. PREMIUM bringt keine zusätzlichen Förderbeträge, kann aber Werbe- und Verkaufseffekt bringen.
Was QNG konkret prüft
Das Siegel basiert auf einer umfassenden Lebenszyklus-Bewertung (LCA) und mehreren Kriterien:
- Ökologische Qualität: CO₂-Bilanz, Treibhauspotenzial, max. 24 kg CO₂-Äquivalent pro m² und Jahr (LCA-Anforderung).
- Ökonomische Qualität: Lebenszyklus-Kosten, Wirtschaftlichkeit, Wertstabilität.
- Soziokulturelle Qualität: Schadstoff-Vermeidung, Tageslicht, Akustik, Komfort.
- Technische Qualität: Bauphysik, Dauerhaftigkeit, Anpassbarkeit.
- Prozessqualität: Planung, Bauausführung, Inbetriebnahme.
- Standortqualität: Verkehrsanbindung, Umfeldqualität (in einigen Programmen).
KfW 297 und KfW 298: Was 2026 genau gefördert wird
KfW 297 (Selbstnutzer)
- Bis 100.000 Euro pro Wohneinheit ohne QNG
- Bis 150.000 Euro pro Wohneinheit mit QNG-PLUS
- Effektivzins ab ca. 2,27 Prozent (Stand Mai 2026 laut baufi24)
- Laufzeit bis 35 Jahre, tilgungsfreie Anlaufphase möglich
KfW 298 (Vermieter, also relevant für Investoren)
- Identische Konditionen wie KfW 297, aber für Vermietung
- Kombinierbar mit Sonder-AfA § 7b EStG
Zusatz seit 16. Dezember 2025
Die KfW fördert in den Programmen 297/298 seit dem 16. Dezember 2025 wieder auch den Effizienzhaus-55-Standard (laut Finanztip; voraussichtlich befristet bis 30. Juni 2026). Das senkt die Anforderungen — und damit die Baukosten — für KfW-förderfähige Neubauten. Wer die Sonder-AfA § 7b EStG nutzen will, braucht aber weiterhin EH40 plus QNG.
Was QNG kostet
Die Zertifizierungskosten variieren je nach Projekt-Größe und Zertifizierungsstelle:
- Direkte Zertifizierungskosten: 1.500–4.500 Euro pro Projekt (laut hausbesitzer-ratgeber.de). Andere Quellen wie FT Immobilien 24 nennen 3.000–8.000 Euro — das höhere Ende gilt eher für komplexe Großprojekte.
- Indirekte Baukosten-Mehrung: 5–10 Prozent gegenüber EH40 ohne QNG (laut hausbesitzer-ratgeber.de) — vor allem für dämmstoff-Standards, Energieträger-Auswahl und Komponenten-Spezifikation.
Praxis-Rechnung: Bei einem 400.000-Euro-Neubau ergeben sich 20.000–40.000 Euro Mehrkosten für QNG. Dem stehen entgegen: bis zu 50.000 Euro zusätzlicher KfW-Kreditrahmen (mit zinsgünstigen Konditionen) plus die volle Nutzbarkeit der Sonder-AfA § 7b EStG (typisch 53.000–60.000 Euro Steuerersparnis über 4 Jahre bei 42 Prozent Grenzsteuersatz).
Das ergibt eine deutlich positive Bilanz für QNG-Investoren — vorausgesetzt, sie haben das passende Steuersatz-Profil.
Akkreditierte Zertifizierungsstellen
Vier Stellen sind aktuell akkreditiert:
- DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen): Marktführer, breites Angebot, professionelle Beratung.
- BNB (Bundes-Nachhaltigkeitssystem für Bundesgebäude): Vor allem im öffentlichen Bau.
- NaWoh (Nachhaltiger Wohnungsbau): Spezialisierung auf Wohnungsbau.
- BiRN (Beratungs- und Informationszentrum für Nachhaltiges Bauen): Später zertifizierter Akteur.
Für Wohnungsbau ist DGNB oder NaWoh meist die geeignete Wahl. Die Liste der akkreditierten Stellen pflegt das BMWSB auf www.qng.info.
Verbreitung von QNG in Bayern 2026
Es gibt keine vollständige Statistik. Einzelne Indikatoren:
- IHK München Berichte 2024/2025 deuten an, dass weniger als 10 Prozent der bayerischen Wohnungs-Neubauten das QNG-Siegel erreichen.
- Im Münchner Stadtgebiet sind QNG-Projekte selten, weil die Kaufpreisgrenze 5.200 Euro/m² sowieso überschritten wird — der Hebel fällt weg.
- Im Umland (Garching, Freising, Erding) und in Nürnberg-Umland nimmt die QNG-Anwendung zu, weil hier sowohl Kaufpreis als auch QNG-Voraussetzung erfüllbar sind.
Diskussion um QNG-Reform 2026/2027
Die Wohnungswirtschaft kritisiert seit 2024 die hohen Anforderungen und die Komplexität der QNG-Zertifizierung. Karl-Heinz Trab, Präsident des GdW, fordert eine Vereinfachung der Zertifizierungsprozesse. Das BMWSB hat 2025 angedeutet, die Anforderungen 2026/2027 überprüfen zu wollen — konkrete Reformschritte sind aber bislang nicht veröffentlicht. Investoren sollten 2026 mit den geltenden Anforderungen planen.
Häufig gestellte Fragen
Brauche ich zwingend QNG für Mietwohnungsbau?
Nicht zwingend, aber empfehlenswert. Für die Sonder-AfA § 7b EStG ist QNG Pflicht. Ohne QNG erhalten Sie nur die normale degressive AfA (5 Prozent) ohne den Sonder-AfA-Hebel — das halbiert den Steuervorteil.
Wann ist QNG nicht sinnvoll?
Drei Fälle: (1) Kaufpreis liegt klar über 5.200 €/m² — Sonder-AfA fällt sowieso weg. (2) Grenzsteuersatz unter 30 Prozent — Steuervorteil ist zu klein, um Mehrkosten zu rechtfertigen. (3) Kein langfristiges Vermietungs-Modell — bei Selbstnutzung greifen andere Förderprogramme.
Wie lange dauert die QNG-Zertifizierung?
3–12 Monate, je nach Projekt-Komplexität und Zertifizierungsstelle. Die Zertifizierung muss vor Bauabschluss erfolgen, idealerweise schon in der Planungsphase eingebunden werden.
Können Bestandsobjekte QNG-zertifiziert werden?
Nur als "QNG-Sanierung" — ein eigenes Modul. Für die KfW 297/298 und Sonder-AfA § 7b EStG ist jedoch ein Neubau gefordert.
Fazit: QNG ist der Schlüssel zum Steuer-Hebel
Für gut verdienende Anleger, die 2026–2029 in Neubau-Vermietung investieren wollen, ist QNG nicht optional, sondern Pflicht. Die Mehrkosten von 20.000–40.000 Euro pro Projekt werden durch KfW-Effektivzins-Vorteil und Sonder-AfA-Hebel mehrfach kompensiert. Wer ohne QNG plant, verschenkt 50.000–100.000 Euro Steuer- und Fördervorteil.
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