Die 15-Prozent-Falle in einem Satz
Wenn Sie innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf einer vermieteten Immobilie mehr als 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer) für Sanierung, Modernisierung oder Instandsetzung ausgeben, qualifiziert das Finanzamt diese Aufwendungen als "anschaffungsnahe Herstellungskosten" — und sie sind nicht mehr sofort als Werbungskosten abzugsfähig, sondern müssen über 33 bis 50 Jahre abgeschrieben werden.
Das ist die teuerste Falle im deutschen Immobilien-Steuerrecht. Wer sie nicht kennt, verliert oft 30.000–80.000 Euro Steuervorteil — bei Investments unter 500.000 Euro Volumen.
Die rechtliche Grundlage: § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG
Der Gesetzestext ist sperrig, aber wichtig: "Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen."
Konkret bedeutet das: Drei harte Bedingungen müssen erfüllt sein, damit eine Sanierung als anschaffungsnahe Herstellungskosten qualifiziert wird:
- Zeitlich: innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung (Tag der Eigentumsübergabe gemäß Notarvertrag, nicht Datum des Kaufvertrags)
- Volumen: mehr als 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten (nicht Gesamtkaufpreis — nur der Gebäude-Anteil ohne Grund und Boden)
- Art: Instandsetzungs- oder Modernisierungs-Maßnahmen (jedoch nicht: Schaden durch Mieter nach Erwerb, nicht: Erweiterungen / Aufstockungen — die sind sowieso schon AHK)
Die Fallbeil-Wirkung
Hier ist die kritische Stelle: Die 15-Prozent-Grenze ist absolut. Schon eine geringfügige Überschreitung qualifiziert die GESAMTE Summe der Sanierungsaufwendungen zu Herstellungskosten — nicht nur den Überschuss über 15 Prozent.
Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung mit Gebäude-Anteil 300.000 Euro. 15-Prozent-Grenze = 45.000 Euro. Sie geben in den ersten drei Jahren 46.000 Euro für Sanierung aus. Die kompletten 46.000 Euro werden zu Herstellungskosten und müssen über die AfA von 2 oder 3 Prozent abgeschrieben werden.
Hätten Sie 44.000 Euro investiert, wären die 44.000 Euro sofort als Werbungskosten in dem Jahr abzugsfähig gewesen. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz: Differenz im Steuervorteil etwa 18.000 Euro im ersten Jahr.
BFH-Rechtsprechung: Die kritischen Urteile
Schlüsselurteile vom 14. Juni 2016
Drei Urteile (BFH IX R 25/14, IX R 15/15, IX R 22/15, veröffentlicht im Bundessteuerblatt II 2016, 992 ff.) haben die Praxis präzisiert:
- Auch Schönheitsreparaturen zählen mit — also nicht nur große Investitionen, sondern auch Maler, Bodenbelaege, Tapeten.
- Bezugsgröße ist das Gebäude insgesamt (bei mehreren Wohnungen die Summe), nicht je Wohnung oder Gebäudeteil.
- Das BMF-Schreiben vom 20. Oktober 2017 (BStBl I 2017, 1447) übernimmt die BFH-Linie für alle offenen Fälle.
BFH 3. Mai 2022, IX R 7/21
Die Entnahme einer Wohnung aus dem Betriebsvermögen ist KEINE Anschaffung im Sinne von § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Wer also schon länger Eigentümer war und das Objekt später ins Privatvermögen überführt, startet keine neue 3-Jahres-Frist.
BFH 20. September 2022, IX R 29/21
Mieter-Abfindungen (etwa bei Räumungs-Vereinbarungen vor Sanierung) sind NICHT anschaffungsnahe Herstellungskosten, sondern sofort als Werbungskosten abzugsfähig (BStBl II 2023, 1087). Das ist eine wichtige Entscheidung für Investoren, die Bestandsmieter ausösen wollen, um sanieren zu können.
Schaeden durch Dritte
Aufwendungen für die Beseitigung von Schäden, die nach Erwerb durch Dritte (z.B. den Mieter) verursacht wurden, sind nicht in die 15-Prozent-Berechnung einzubeziehen. Das gilt auch für unvorhersehbare Schaeden.
Die typischen Beraterfehler
Fehler 1: Verwechslung Gebäude-Anteil und Gesamtkaufpreis
Bei einer Wohnung für 400.000 Euro liegt der Gebäude-Anteil oft bei 75–85 Prozent — also 300.000–340.000 Euro. Wer die 15-Prozent-Grenze auf den Gesamtkaufpreis (60.000 Euro) anwendet, irrt sich erheblich. Die korrekte Grenze sind 15 Prozent vom Gebäude-Anteil (45.000–51.000 Euro).
Fehler 2: Aufteilung Grund/Boden falsch ansetzen
Das Finanzamt prüft die Aufteilung zwischen Grund/Boden und Gebäude scharf. In Münchner Toplagen kann der Grundstücksanteil 40–50 Prozent sein, in Nürnberg-Cashflow-Lagen nur 10–20 Prozent. Wer hier optimistisch (zu hoher Grundstücksanteil) schätzt, reduziert seine AfA-Basis und gleichzeitig die 15-Prozent-Grenze.
Fehler 3: Schönheitsreparaturen vergessen
Nach der BFH-Rechtsprechung 2016 zählen auch Schönheitsreparaturen mit. Wer eine Wohnung kauft, gleich danach Maler und Bodenleger schickt und parallel die Heizung erneuert, kann schnell über 15 Prozent kommen.
Fehler 4: Mehrere Wohnungen einzeln berechnen
Bei Mehrfamilienhäusern wird die 15-Prozent-Grenze auf das Gebäude insgesamt angewendet, nicht auf einzelne Wohnungen. Wer drei Wohnungen kauft und in einer davon massiv saniert, kann unter Umständen trotzdem unter der Schwelle bleiben — vorausgesetzt, die Berechnung wird sauber gemacht.
Die Strategien, um die Falle zu vermeiden
Strategie 1: Hauptsanierung auf Jahr 4 verschieben
Wer in den ersten drei Jahren nur die nötigste Erhaltung macht und die Hauptsanierung gezielt auf Jahr 4 plant, vermeidet die Falle vollständig. Diese Strategie funktioniert besonders gut bei Objekten, die nicht akut saniert werden müssen.
Strategie 2: Sanierungen mit Vorvermietung dokumentieren
Bei einer leerstehenden Wohnung, die vor Vermietung saniert werden muss, können Erhaltungsaufwendungen (nicht Modernisierung) selbst bei Überschreitung als Werbungskosten abzugsfähig bleiben, wenn sie vor erstmaliger Vermietung anfallen — die Rechtslage ist hier komplex, sollte mit Steuerberater abgeklärt werden.
Strategie 3: Mieter-Abfindung statt aufschiebender Kündigung
Nach BFH 20. September 2022 (IX R 29/21) sind Mieter-Abfindungen sofort als Werbungskosten abzugsfähig. Wer Bestandsmieter auslösen muss, sollte das über Abfindungen machen statt über rechtlich aufwändige Kündigungen — das ist nicht nur schneller, sondern auch steuerlich besser.
Strategie 4: Wahlrecht bei Erhaltungsaufwendungen nutzen (§ 82b EStDV)
Wenn Sie unter der 15-Prozent-Grenze bleiben, können Sie größere Erhaltungsaufwendungen (über 4.000 Euro netto) wahlweise auf 2 bis 5 Jahre verteilen. Das hilft, wenn Sie in einem Jahr ohnehin nicht das volle Steuervolumen ausnutzen können.
Rechenbeispiel: Wie viel Steuervorteil verlieren Sie wirklich?
Objekt: München-Sendling, 60 m²-Wohnung, Kaufpreis 510.000 Euro. Gebäude-Anteil 75 Prozent = 382.500 Euro. 15-Prozent-Grenze = 57.375 Euro.
Szenario A: Investor saniert in den ersten 3 Jahren für 80.000 Euro
- 80.000 Euro werden zu Herstellungskosten
- Abschreibung 2 Prozent linear über 50 Jahre = 1.600 Euro/Jahr Werbungskosten
- Bei Grenzsteuersatz 42 Prozent: 672 Euro Steuerersparnis pro Jahr
- Über 10 Jahre: 6.720 Euro Steuerersparnis aus Sanierungs-Abschreibung
Szenario B: Investor wartet bis Jahr 4 und saniert dann für 80.000 Euro
- 80.000 Euro sind sofort Werbungskosten im Jahr 4
- Bei Grenzsteuersatz 42 Prozent: 33.600 Euro Steuerersparnis im Jahr 4
- Plus normale AfA auf Gebäude weiter wie gehabt
Differenz: 26.880 Euro
Die Differenz ist nicht klein. Bei größeren Investments oder höheren Sanierungsvolumen kann sie auf 50.000–100.000 Euro steigen.
Häufig gestellte Fragen
Gilt die 15-Prozent-Falle auch bei Neubau-Kauf?
Nein. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG bezieht sich auf bestehende Gebäude. Bei Neubau gibt es per Definition keine "anschaffungsnahen Herstellungskosten", weil die Anschaffung selbst die Herstellung ist.
Was zählt nicht zur 15-Prozent-Grenze?
Drei Kategorien: (1) Erweiterungen/Aufstockungen (sind direkt AHK), (2) Schäden durch Dritte nach Erwerb, (3) jährlich übliche Erhaltung (kleinere Reparaturen unter 4.000 Euro netto pro Maßnahme). Schönheitsreparaturen sind seit BFH 2016 dagegen einzubeziehen.
Wie sicher ist die Grenze "absolut"?
Sehr sicher. Es gibt keine Toleranz, keine Pauschalgrenze, keine Bagatellregelung. 15,1 Prozent kippt das gesamte Sanierungsvolumen. Wer knapp unter der Grenze plant, sollte einen Puffer von mindestens 1–2 Prozent einkalkulieren.
Was, wenn das Finanzamt die Aufteilung Grund/Boden anders sieht?
Die Aufteilung kann nachträglich vom Finanzamt korrigiert werden. Wer eine konservative Aufteilung (hoher Gebäude-Anteil) und eine darauf basierende Sanierungs-Strategie hat, ist sicherer als wer auf optimistische Annahmen baut. Bei Zweifeln sollte ein Verkehrswertgutachten oder eine Aufteilungs-Anfrage beim Finanzamt vorab erfolgen.
Fazit: Die 15-Prozent-Falle ist vermeidbar — wenn man sie kennt
Bei jedem Bestandsobjekt-Kauf sollte vor Unterzeichnung des Kaufvertrags eine Sanierungs-Strategie stehen: Was muss in den ersten 3 Jahren passieren (möglichst unter der Schwelle)? Was kann auf Jahr 4 oder später verschoben werden? Wo kann der BFH-Spielraum (Mieter-Abfindungen, Schaeden durch Dritte) genutzt werden?
Wer das Thema strategisch angeht, holt sich 20.000–50.000 Euro Steuervorteil bei einem typischen 500.000-Euro-Investment. Wer es ignoriert, verschenkt diesen Vorteil.
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