Was bringt der „Bauturbo“?
Kernstück des Gesetzes ist die Möglichkeit für Kommunen, innerhalb von zwei Monaten Bauland auszuweisen – ohne langwierige Bebauungsplanverfahren. Auch Nachverdichtung und Aufstockung sollen leichter möglich werden, insbesondere durch Ausnahmen bei Lärmschutzvorgaben. Darüber hinaus wird eine moderate Öffnung des Außenbereichs erlaubt – ein Schritt hin zu mehr Wohnraum in Stadtrandlagen.
Diese Maßnahmen sind grundsätzlich sinnvoll. Besonders die vereinfachte Nachverdichtung kann in Ballungsräumen schnell zusätzlichen Wohnraum schaffen. Doch ob der Bauturbo wirklich zündet, hängt maßgeblich von der Bereitschaft und finanziellen Kapazität der Kommunen ab – und hier liegt die Krux: Widerstand aus der Bevölkerung, Infrastrukturkosten und politische Zurückhaltung können die Wirkung erheblich einschränken.
Eigentum ausgebremst: Das Umwandlungsverbot
Parallel zur Beschleunigung des Wohnungsbaus wird ein Instrument verlängert, das insbesondere kleine Anleger und Selbstnutzer betrifft: das Umwandlungsverbot. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – deren Definition die Länder selbst festlegen – dürfen Mietshäuser nicht mehr in Eigentumswohnungen aufgeteilt und verkauft werden. Die Regelung trifft auch Städte mit zweifelhafter Wohnraumnot, etwa Bottrop.
Die Begründung: Umwandlung führe angeblich zu Verdrängung, Eigenbedarfskündigungen und steigenden Mieten. Doch viele Experten sehen diese Argumentation kritisch. Tatsächlich zeigt die Erfahrung, dass private Kleinvermieter meist stabilere Mietverhältnisse und geringere Mietsteigerungen bieten als institutionelle Investoren.
Widersprüchliche Signale an den Markt
Die Politik setzt einerseits auf schnellere Genehmigungen und mehr Bauland, andererseits auf zusätzliche Einschränkungen beim Eigentumserwerb. Besonders betroffen sind Selbstnutzer, die keine teuren Neubauten erwerben können und auf Bestandsimmobilien angewiesen wären. Für sie ist das Umwandlungsverbot eine faktische Eigentumsbremse.
Die großen Gewinner dieser Regelung: Investoren, die komplette Mehrfamilienhäuser erwerben können. Ihnen eröffnet sich ein Markt mit weniger Konkurrenz – ein paradoxes Ergebnis einer eigentlich mieterfreundlich gemeinten Politik.
Auswirkungen für Kapitalanleger
Für Investoren, die Zugang zu Mehrfamilienhäusern haben, bietet die aktuelle Regelung Chancen: Weniger Wettbewerber und geringere Kaufpreise bei gleichzeitig stabiler Nachfrage nach Wohnraum. Für Einzelanleger und Käufer kleinerer Wohneinheiten hingegen wird der Marktzugang erschwert.
Je nach Bundesland variiert die Anwendbarkeit des Umwandlungsverbots erheblich. Während Berlin mit Milieuschutz und umfassenden Umwandlungsverboten besonders strikt agiert, zeigt sich NRW bislang zurückhaltend. Die Standortwahl gewinnt für Investoren damit weiter an Bedeutung.
Fazit
Der Bauturbo setzt wichtige Impulse, kommt aber zu einem Zeitpunkt, an dem Baukosten und Zinsen das eigentliche Problem darstellen. Parallel dazu verschärft das Umwandlungsverbot den Zugang zu Eigentum – ausgerechnet in einer Zeit, in der bezahlbarer Wohnraum dringend gebraucht wird. Für Anleger ergeben sich daraus sowohl Chancen als auch Herausforderungen. Wer den Markt und seine regulatorischen Rahmenbedingungen genau beobachtet, kann profitieren – doch der Weg dorthin wird nicht einfacher.