Die 10-Prozent-AfA in einem Satz
Wer 2026 in einen Neubau-Mietwohnungsbau investiert, kann im ersten Jahr 10 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten als Werbungskosten ansetzen — durch die Kombination von 5 Prozent degressiver AfA nach § 7 Abs. 5a EStG und 5 Prozent Sonder-AfA nach § 7b EStG (beides eingeführt mit dem Wachstumschancengesetz vom 27. März 2024).
Konkret: Bei 400.000 Euro Gebäude-Anteil sind das 40.000 Euro Werbungskosten im Jahr 1. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz: 16.800 Euro Steuerersparnis im ersten Jahr.
Über die ersten 4 Jahre kumuliert: ca. 38–40 Prozent der Anschaffungskosten als Abschreibung. Das ist der größte verfügbare Steuerhebel im deutschen Immobilien-Investment.
Die rechtlichen Voraussetzungen
Voraussetzung 1: Bauantrag vor 1. Oktober 2029
Der Bauantrag oder die Bauanzeige muss vor dem 1. Oktober 2029 gestellt sein (§ 7b Abs. 2 EStG i.d.F. Wachstumschancengesetz). Wichtig: Nicht "bis Ende 2029" — sondern strikt vor 1.10.2029. Wer ein Projekt knapp danach beantragt, verliert den kompletten Hebel.
Der gleiche Zeitraum gilt für die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG: Anschaffung oder Bauantrag zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029.
Voraussetzung 2: EH40-Standard plus QNG-Klasse
Für die Sonder-AfA § 7b muss das Gebäude den Effizienzhaus-40-Standard (EH40) erfüllen UND mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) zertifiziert sein. Beide Anforderungen zusammen — nicht alternativ. Das schränkt den Markt deutlich ein, weil nur wenige Bauträger QNG-zertifizieren.
Voraussetzung 3: Kaufpreisgrenze 5.200 Euro/m²
Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten (§ 7b Abs. 2 S. 2 Nr. 2 EStG). Das wurde mit dem Wachstumschancengesetz von vormals 4.800 Euro/m² auf 5.200 Euro/m² angehoben. Die Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA beträgt allerdings maximal 4.000 Euro/m² — wer drüber liegt, kann die Sonder-AfA nur auf 4.000 Euro/m² anwenden, der Rest fällt durch.
Praxis: In München-Stadt überschreiten praktisch alle Neubauten die 5.200 Euro/m² — die Sonder-AfA fällt komplett weg. In Nürnberg, im Münchner Umland (Garching, Freising, Erding), in Augsburg und in Regensburg ist sie meist vollständig nutzbar.
Voraussetzung 4: Vermietung statt Selbstnutzung
Die Sonder-AfA gilt nur, wenn das Gebäude zur Vermietung dient. Bei Selbstnutzung fällt der Hebel weg. Wechselt der Investor später zur Selbstnutzung, müssen die bereits abgeschriebenen Beträge ggf. rückgängig gemacht werden (§ 7b Abs. 4 EStG).
Wie sich die 10 Prozent zusammensetzen
Konkretes Rechenbeispiel: Neubau-Mietwohnung, 75 m² Wohnfläche, Gebäude-Anschaffungskosten 360.000 Euro (= 4.800 €/m², unter der Grenze).
Komponente A: Degressive AfA § 7 Abs. 5a EStG
- 5 Prozent der Restbuchwerte pro Jahr
- Jahr 1: 360.000 × 5% = 18.000 Euro
- Jahr 2: 342.000 × 5% = 17.100 Euro
- Jahr 3: 324.900 × 5% = 16.245 Euro
- Jahr 4: 308.655 × 5% = 15.433 Euro
- Summe Jahre 1–4: 66.778 Euro
Komponente B: Sonder-AfA § 7b EStG
- 5 Prozent der Bemessungsgrundlage (max. 4.000 €/m²) pro Jahr
- Bemessungsgrundlage: 75 × 4.000 = 300.000 Euro
- Pro Jahr: 300.000 × 5% = 15.000 Euro über 4 Jahre
- Summe Jahre 1–4: 60.000 Euro
Gesamt-Abschreibung Jahre 1–4: 126.778 Euro
Das sind ca. 35 Prozent der Anschaffungskosten über 4 Jahre.
Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz: 53.247 Euro Steuerersparnis über 4 Jahre.
Bei 45 Prozent Grenzsteuersatz: 57.050 Euro Steuerersparnis über 4 Jahre.
Was nach den ersten 4 Jahren passiert
Nach Ablauf der Sonder-AfA (ab Jahr 5) gilt nur noch die degressive AfA mit 5 Prozent auf den dann verbleibenden Restbuchwert. Das ist deutlich höher als die normale lineare AfA von 2 Prozent (oder 3 Prozent für Neubauten ab 2023).
Praxis-Empfehlung: Nach Ablauf der Sonder-AfA prüfen, ob ein Wechsel zur linearen AfA (2 oder 3 Prozent) günstiger ist. Bei einer 10-Jahres-Haltedauer ist die Kombination aus degressiver AfA Jahre 1–4 + linearer AfA Jahre 5–10 meist die optimale Variante.
Die typischen Fehler
Fehler 1: Sonder-AfA bei Bestandserwerb
Die Sonder-AfA § 7b gilt nur für neu errichtete oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohnungen. Bestandserwerb (auch nur 1 Jahr nach Fertigstellung) ist ausgeschlossen.
Fehler 2: Kaufpreisgrenze übersehen
Wer eine Münchner Neubauwohnung für 8.000 Euro/m² kauft, kann die Sonder-AfA komplett vergessen. Die 5.200-Euro-Grenze ist ein hartes Ausschlusskriterium.
Fehler 3: QNG übersehen
EH40 allein reicht nicht. Das QNG-Siegel (PLUS oder PREMIUM) ist Pflicht. Wer das beim Bauträger nicht explizit anfragt, kann später feststellen, dass die Sonder-AfA nicht gilt.
Fehler 4: Verkauf vor Jahr 10
Bei Verkauf vor Ablauf von 9 Jahren werden die Sonder-AfA-Vorteile rückgängig gemacht (§ 7b Abs. 4 EStG). Wer kurzfristig spekulieren will, sollte die Sonder-AfA nicht als Hebel kalkulieren.
Wo in Bayern die 10-Prozent-AfA noch funktioniert
Aufgrund der Kaufpreisgrenze 5.200 Euro/m² gilt:
- München-Stadt: Praktisch kein Neubau unter 5.200 €/m² — Sonder-AfA fällt fast immer weg.
- Münchner Umland: Garching, Freising, Erding, Olching, Karlsfeld — selektiv möglich, oft unter 5.200 €/m².
- Nürnberg: Vollständig nutzbar, fast alle Neubauten unter 5.200 €/m².
- Augsburg: Vollständig nutzbar.
- Regensburg, Würzburg, Bayreuth, Aschaffenburg: Vollständig nutzbar.
Das macht die B-Standorte und das Münchner Umland 2026–2029 zu echten Investor-Hotspots — nicht weil die Lagen-Qualität besser ist, sondern weil der steuerliche Hebel dort durchschlägt.
Häufig gestellte Fragen
Gilt die 10-Prozent-AfA bei jeder Wohnung?
Nein. Nur bei Neubau (Bauantrag vor 1.10.2029) mit EH40+QNG-Zertifizierung und Anschaffungskosten unter 5.200 Euro/m². Bestandsimmobilien fallen vollständig durch.
Wie lange läuft die Sonder-AfA?
4 Jahre. Anschließend gilt nur noch die degressive AfA mit 5 Prozent (§ 7 Abs. 5a EStG) oder die normale lineare AfA mit 2–3 Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG).
Was passiert nach Ende der Förderung (1.10.2029)?
Für Bauanträge nach diesem Datum fällt die Sonder-AfA weg. Die degressive AfA gilt ebenfalls nur für Anschaffungen oder Bauanträge bis 30.9.2029. Wer noch profitieren will, sollte den Bauantrag rechtzeitig vor diesem Datum stellen.
Was, wenn der Bauträger insolvent wird vor Fertigstellung?
Ein Risiko, das nicht klein ist (Bauträger-Pleiten 2024/2025 nicht selten). Empfehlenswert: Werkverträge mit Anzahlungsbegrenzung und Zwischenfinanzierung-Vereinbarung. Persönliche Haftung der Geschäftsführung kann zusätzliche Sicherheit bieten.
Fazit: Der größte verbleibende Steuerhebel im Immobilien-Investment
Wer Grenzsteuersatz 42+ Prozent hat und 2026–2029 ein Neubau-Projekt unter 5.200 Euro/m² findet, holt sich 50.000–100.000 Euro Steuerersparnis über die ersten 4 Jahre. Das ist mehr als die meisten anderen Investments überhaupt an Gesamtertrag liefern. Für gut verdienende Anleger ist die 10-Prozent-AfA das wichtigste verbleibende Investitionsargument der Restlaufzeit der Förderung.
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