Warum die 10 % AfA für Kapitalanleger so relevant ist
Das Wachstumschancengesetz 2024 hat die Spielregeln für Neubau-Investoren grundlegend verändert. Was früher über 50 Jahre linear abgeschrieben wurde, kann jetzt in den ersten Jahren massiv steuerliche Ersparnis bringen — und zwar nicht theoretisch, sondern in einer Größenordnung, die über Ihre tatsächliche Rendite entscheidet.
Ob Ihre Immobilie 3 % oder 6 % Rendite abwirft, hängt wesentlich davon ab, wie Sie die neuen AfA-Modelle einsetzen.
Die Wahl zwischen der alten linearen Methode und den neuen Abschreibungsoptionen ist eine strategische Entscheidung, die sich über Jahrzehnte auf Ihren Vermögensaufbau auswirkt.
Was hat sich geändert? Die Neuerungen seit 2024
Bis 2023 galt für Neubau eine starre Regel: lineare Abschreibung über 50 Jahre, etwa 2–3 % pro Jahr auf den Gebäudeanteil. Das war planbar, aber nicht besonders vorteilhaft.
Das Wachstumschancengesetz 2024 hat das grundlegend verändert. Seit Januar 2024 existieren parallel zwei neue AfA-Modelle:
- Degressive AfA — bis zu 5 % jährlich in den ersten Jahren, danach linear abnehmend
- Sonder-AfA nach § 7b EStG — besondere Beschleunigung für Immobilien mit hohen Energiestandards, zusätzlich zur regulären Abschreibung
Für KfW-zertifizierte Neubau-Investitionen (Effizienzhausstandard EH40 oder besser) können diese Modelle kombiniert werden.
Das Resultat: Statt 2–3 % Abschreibung im ersten Jahr erhalten Sie plötzlich bis zu 10 % im ersten Jahr allein — eine Vervierfachung.
Konkret bedeutet das:
- Schnellere Rückgewinnung Ihres Investitionskapitals
- Massiv reduzierte Einkommensteuer in den ersten Jahren
- Mehr Liquidität für Reinvestitionen
- Deutlich attraktivere Gesamtrendite
Degressive AfA vs. Sonder-AfA: Wo liegt der Unterschied?
Die beiden Modelle klingen ähnlich, unterscheiden sich aber in wichtigen Details.
Degressive AfA (bis 5 %)
Die degressive AfA ermöglicht Abschreibungen von bis zu 5 % des Buchwerts pro Jahr — aber des abnehmenden Buchwerts, nicht der ursprünglichen Basis.
Ein Beispiel bei einem Gebäudeanteil von 275.000 €:
- Jahr 1: 275.000 € × 5 % = 13.750 €
- Jahr 2: 261.250 € × 5 % = 13.062,50 €
- Jahr 3: 248.187 € × 5 % = 12.409,38 €
Der Vorteil liegt in der höheren Abschreibung in den frühen Jahren, wenn Sie Steuern sparen müssen.
Ab einem bestimmten Punkt (etwa Jahr 10–15) wird die degressive Variante allerdings ineffizient. Dann lohnt sich der Wechsel zur linearen Methode — dieser Wechsel ist gesetzlich zulässig.
Sonder-AfA § 7b EStG (zusätzlich bis zu 5 % im Jahr 1)
Die Sonder-AfA ist eine zusätzliche Abschreibung, kein Ersatz. Sie darf nur im Jahr der Fertigstellung oder dem Folgejahr in Anspruch genommen werden.
Die wichtigsten Merkmale:
- Wird zusätzlich zur regulären AfA gewährt
- Begrenzt auf bis zu 5 % der Herstellungskosten
- Nur einmalig im ersten Jahr möglich
- Ziel: Beschleunigte Förderung energieeffizienter Neubauten
Das Entscheidende: Beide Modelle können kombiniert werden. 5 % degressive AfA plus bis zu 5 % Sonder-AfA ergibt bis zu 10 % im ersten Jahr.
Rechenbeispiel: Bis zu 11.750 € Steuervorteil im ersten Jahr
Nehmen wir ein realistisches Szenario aus der Praxis.
Die Ausgangslage
- Kaufpreis Gesamtimmobilie: 550.000 €
- Anteil Gebäude (nach Gutachter-Aufteilung): 275.000 €
- Restanteil Grund: 275.000 € (nicht abschreibbar)
- Steuersatz: 42 % (Einkommensteuer + Solidaritätszuschlag)
- Standard: EH40 (KfW Effizienzhaus 40)
- Fertigstellung: März 2026
Die Berechnung für Jahr 1
Die günstigste Kombination:
- Degressive AfA: 5 % × 275.000 € = 13.750 €
- Sonder-AfA § 7b: 5 % × 275.000 € = 13.750 €
- Gesamtabschreibung Jahr 1: bis zu 27.500 €
Der Steuervorteil
Bei einem Steuersatz von rund 42 %:
- 27.500 € × 42 % = 11.550 €
- Nach Berücksichtigung Soli: ca. 11.750 € im ersten Jahr
Das entspricht einer direkten Rückerstattung von 4,3 % der ursprünglichen Investition — im ersten Jahr.
Monatliche Perspektive
Bei einem Gebäudeanteil von 280.000 € und einer konservativen Abschreibung von 32.000 € im Jahr 1:
- Steuervorteil: 32.000 € × 42 % = 13.440 €
- Pro Monat: ca. 1.120 € zusätzliche Liquidität
Voraussetzungen: Wann können Sie von der 10 % AfA profitieren?
Diese neuen Regeln klingen großartig. Aber es gibt wichtige Grenzen und Bedingungen.
Energiestandard: Zwingend EH40 oder besser
Das ist nicht verhandelbar. Um die Sonder-AfA zu nutzen, muss die Immobilie mindestens den KfW-Effizienzhausstandard EH 40 erreichen.
Das bedeutet konkret:
- Wärmeschutz nach aktuellem Gebäudeenergiegesetz (GEG)
- Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung
- Moderne Heizung (Wärmepumpe, Fernwärme oder ähnlich)
- Regelmäßige Energieberater-Zertifizierung
Der KfW-Standard erhöht den Kaufpreis um ca. 10–15 %, senkt aber die Nebenkosten dauerhaft. Im Gesamtkalkül ist das meist neutral oder positiv.
Kaufpreis-Obergrenze: Max. 5.200 €/qm
Die Sonder-AfA wird nicht auf alle Kaufpreise gewährt. Es gilt eine Obergrenze von 5.200 € pro Quadratmeter brutto Wohnfläche (zuletzt 2024 erhöht).
Beispiel: Bei 80 qm Wohnfläche liegen die maximalen förderfähigen Gebäudekosten bei 416.000 €. Liegt der tatsächliche Kaufpreis höher, können Sie die Sonder-AfA nur auf 416.000 € geltend machen.
Fertigstellung: Bis Ende 2029
Die Immobilie muss vor dem 31. Dezember 2029 fertiggestellt sein. "Fertigstellung" bedeutet die Abnahme durch den Architekten, nicht unbedingt den Bezug.
Das Programm läuft Ende 2029 aus. Wer jetzt noch in KfW-Neubau investiert, profitiert. Danach wird es schwieriger.
Immobilientyp: Neubau oder grundlegend saniert
Die Regelung gilt für:
- Klassischen Neubau (von Grund auf neu gebaut)
- Grundlegende Sanierungen, die dem Neubau gleichgestellt werden
Nicht förderfähig sind alte Bestandsimmobilien mit leichtem Modernisierungsanstrich oder Teilsanierungen unter dem EH40-Standard.
Warum Steuerplanung nicht nach dem Kauf kommt
Viele Investoren machen hier einen kritischen Fehler: Sie denken, Steuerplanung käme nach dem Kauf. Das ist falsch.
Die Wahl der richtigen Immobilie, die Struktur der Finanzierung, die Aufteilung zwischen Gebäude und Grund — alle diese Entscheidungen beeinflussen die AfA massiv.
Schnellere Amortisation
Mit 10 % Abschreibung im ersten Jahr erhalten Sie:
- Ein Jahrzehnt früher Ihre Investition zurück (steuerlich)
- Mehr Liquidität für Folgeinvestitionen
- Bessere Gesamtrendite über einen 20-Jahres-Zeitraum
Realer Rendite-Unterschied
Nehmen wir ein Szenario: 550.000 € Investition, 2.200 €/Monat Miete.
Mit der alten AfA:
- Brutto-Miete: 26.400 € / Jahr
- Abschreibung: ca. 11.000 €
- Steuervorteil: 4.620 €
- Netto-Rendite nach Steuern: 3,2 %
Mit der neuen AfA 2026+:
- Brutto-Miete: 26.400 € / Jahr
- Abschreibung Jahr 1: 35.000 €
- Steuervorteil: 14.700 €
- Netto-Rendite Jahr 1: 7,5 %
Das ist eine Verdopplung der wahrgenommenen Rendite im entscheidenden ersten Jahr.
Strategisches Timing
Das Programm läuft Ende 2029 aus:
- 2026–2029: Wer jetzt investiert, profitiert
- Ab 2030: Dieser Vorteil entfällt dauerhaft
- Das ist ein echtes Fenster mit zeitlicher Befristung
Praktische Schritte: Wie Sie davon profitieren
1. Immobilie auswählen
- Neubau oder grundlegend saniert
- KfW-Standard EH40 oder besser
- Fertigstellung vor Ende 2029
- Kaufpreis unter der 5.200 €/qm-Grenze
2. Gebäude-Grund-Aufteilung prüfen
Hier liegt oft verstecktes Steuerspar-Potenzial. Ein Gutachter teilt den Kaufpreis auf in Gebäude (abschreibbar) und Grund (nicht abschreibbar).
Manche Gutachter sind konservativer, andere großzügiger. Das kann 10.000–20.000 € Unterschied ausmachen. Nutzen Sie einen qualifizierten Sachverständigen, nicht automatisch den des Maklers.
3. Mit Steuerberater vorrechnen
Bevor Sie kaufen, lassen Sie sich durchrechnen:
- Ihr persönlicher Grenzsteuersatz
- Die zu erwartende Abschreibung
- Die ungefähre Steuerersparnis
- Wechseloptionen zwischen degressiv und linear
4. Finanzierung strukturieren
Auch hier gibt es Spielraum:
- Eigenkapitalquote optimieren
- Darlehenslaufzeiten anpassen
- KfW-Finanzierungsmöglichkeiten einbeziehen
Häufig gestellte Fragen zur 10 % AfA
Kann ich degressive AfA und Sonder-AfA gleichzeitig nutzen?
Ja. Genau das ist der zentrale Vorteil des Wachstumschancengesetzes 2024. Sie können die degressive AfA (bis 5 %) und die Sonder-AfA nach §7b EStG (zusätzlich bis 5 %) im ersten Jahr kombinieren und so auf bis zu 10 % Gesamtabschreibung kommen.
Voraussetzung ist, dass Ihre Immobilie den KfW-Standard EH40 oder besser erfüllt.
Wie lange gilt die 10 % AfA noch?
Die Sonder-AfA nach §7b ist an eine Fertigstellung bis zum 31. Dezember 2029 gebunden. Die degressive AfA gilt für Gebäude, die zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 fertiggestellt werden.
Wer diese Vorteile nutzen möchte, sollte jetzt investieren — das Zeitfenster ist begrenzt.
Lohnt sich die 10 % AfA auch bei niedrigerem Steuersatz?
Grundsätzlich ja, aber der Hebel ist bei höheren Steuersätzen deutlich größer:
- Bei 42 % Steuersatz: 30.000 € Abschreibung → 12.600 € Steuervorteil
- Bei 30 % Steuersatz: 30.000 € Abschreibung → 9.000 € Steuervorteil
Der Sweet-Spot liegt bei Einkommen ab ca. 65.000 € zu versteuerndem Einkommen.
Was passiert, wenn ich von degressiv auf linear wechsle?
Der Wechsel ist einmalig möglich und gesetzlich erlaubt. Der optimale Zeitpunkt liegt meist zwischen Jahr 10 und 15, wenn die degressive Abschreibung unter den linearen Satz fällt.
Ihr Steuerberater berechnet den besten Wechselzeitpunkt individuell.
Gilt die 10 % AfA auch für vermietete Eigentumswohnungen?
Ja, sofern die Wohnung vermietet wird und alle Voraussetzungen erfüllt sind:
- EH40-Standard
- Kaufpreisgrenze 5.200 €/qm
- Fertigstellung bis 2029
Es spielt keine Rolle, ob es sich um ein ganzes Mehrfamilienhaus oder eine einzelne Eigentumswohnung handelt.
Fazit: Steuerrecht ist ein Investment-Katalysator
Die zentrale Botschaft: Steuerrecht ist kein Expertenthema für später. Es entscheidet, ob Ihre Immobilien-Rendite 3 % oder 6 % ist.
Die neuen AfA-Regeln ab 2026 sind nicht marginal. Sie sind ein Katalysator:
- 11.750 € Steuersparnis im ersten Jahr — real und messbar
- Zeitlich befristet bis 2029 — ein echtes Fenster
- Klare Anforderungen — EH40, 5.200 €/qm, Fertigstellung 2029
Wer in den nächsten drei Jahren in KfW-zertifizierten Neubau investiert, profitiert von dieser einmaligen Konstellation.
Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater nicht nach dem Kauf, sondern vor der Entscheidung.
Nächste Schritte mit BM Property Partners
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Dieser Artikel bietet steuerliche Orientierung, ersetzt aber keine individuelle Beratung. Für Ihre konkrete Situation konsultieren Sie bitte einen qualifizierten Steuerberater oder Finanzexperten. Stand: April 2026.